
Underhållsplan för BRF: Vad lagen kräver & hur ni gör
En underhållsplan är styrelsens viktigaste verktyg för att hålla koll på fastigheten och pengarna. Den visar vad som behöver göras, när det ska göras och
Vi renoverar och putsar fasader åt BRF, fastighetsbolag och förvaltare i hela Stockholm, och har gjort det sedan 2006.
Första steget för just ert projekt. Vem är du?
Vi renoverar och putsar fasader åt BRF, fastighetsbolag och förvaltare i hela Stockholm, och har gjort det sedan 2006.
Första steget för just ert projekt. Vem är du?
Om BBM Fasad
BBM Fasad är ett familjeföretag i Solna med fasadputs och murning som kärna. BBM Fasadputs AB grundades 2006, men rötterna går längre tillbaka än så. Grundaren Benny har jobbat i murarhantverket sedan 60-talet, och det är den erfarenheten företaget är byggt på. Puts och tegel är fortfarande där vi lägger mest tid, även när ett projekt omfattar balkonger, fönster och tak.
Sedan 2019 drivs BBM av Andreas och Karolina Frygelius. Vi tar uppdrag i hela Stockholms län och jobbar åt bostadsrättsföreningar, fastighetsbolag, förvaltare och kommuner. Privatpersoner och småhus ligger utanför det vi gör, och det är flerbostadshus och större byggnader vi känner bäst.
En putsfasad säger till när den börjar ge vika, men tecknen är lätta att missa från marken. Det här brukar vi titta efter:
Enstaka skador går att laga. Men en fasad som får stå för länge går från putslagning till omputsning av hela ytan, och då blir jobbet betydligt större. Ställningen kostar ungefär detsamma oavsett om du lagar eller putsar om, så det lönar sig sällan att vänta.
Är du osäker på hur det ser ut kommer vi ut, provknackar fasaden och bedömer skadorna på plats.
Puts är kärnan i det vi gör, men en fasadrenovering handlar sällan bara om putsen. När ställningen ändå står är det klokt att ta de delar av huset som närmar sig sin tid samtidigt.
Vi knackar ner skadad puts, lagar underlaget och putsar om med ett bruk som passar huset. Mer om hur vi arbetar med fasadputs i Stockholm och med murning finns på respektive sida.
Vi renoverar och gjuter om balkongplattor på plats. Betongen ska hålla lägst C28/35, och vi har Kompetensklass 1U för platsgjutning. Läs mer om balkongrenovering.
Gamla fönster kan antingen bytas eller renoveras. Vi gör både fönsterbyte och fönsterrenovering. Fönsterbleck, hängrännor och takfot hör till plåtarbeten, och är taket i dåligt skick går det att samordna med en takrenovering.
Ska fasaden ändå putsas om kan det vara rätt tillfälle för tilläggsisolering. Vi gör också fasadmålning, och en del föreningar passar på med trapphusmålning medan projektet pågår.
Poängen med att samla allt är enkel. Du har en entreprenör att hålla kontakten med, en ställning som sätts upp en gång och en garanti som gäller hela jobbet.
Varje projekt ser olika ut, men ordningen är i stort sett densamma.
Vi har ansvarsförsäkring via BRIM. Kvalitetssäkring och dokumentation sköter vi i BF9K, så du har egenkontroller och underlag kvar när projektet är klart.

En underhållsplan är styrelsens viktigaste verktyg för att hålla koll på fastigheten och pengarna. Den visar vad som behöver göras, när det ska göras och

En fasad som inte tvättas regelbundet tappar inte bara sitt utseende. Smuts, pollen och föroreningar binder fukt och skapar grogrund för alger och mögel, vilket

På BBM Fasad arbetar vi dagligen med att laga och renovera betongytor, från husgrunder och garagegolv till väggar och trappor. Sprickor i betong är vanliga
Ett pris utan att ha sett huset blir en gissning, så vi sätter inga kronor här. Två hus med samma fasadyta kan hamna långt ifrån varandra. Det som styr kostnaden är i huvudsak:
Efter besiktningen får du ett fast pris, uppdelat per moment. Då kan styrelsen redovisa kostnaderna i underhållsplanen och se vad som händer om något moment flyttas till senare. En längre genomgång av prisbilden finns i vad en fasadrenovering kostar.
Tiden beror på husets storlek, hur skadad fasaden är och när på året arbetet görs. Puts behöver plusgrader för att härda, så säsongen för putsarbeten går normalt från april till oktober. Ett projekt som startar sent på hösten kan därför behöva pausas över vintern.
Större föreningar med flera huskroppar delar ofta upp jobbet i etapper över två säsonger. Det sprider kostnaden och gör att inte alla boende har ställning utanför fönstret samtidigt. Hur etapperna delas upp bestämmer vi tillsammans med styrelsen. Du får en tidplan i offerten, anpassad efter just ditt hus.
Enligt plan- och bygglagen, 9 kap. 2 §, krävs bygglov när en ändring påtagligt påverkar byggnadens yttre utseende, till exempel när fasaden får en ny kulör eller ett nytt material. Putsar du om i samma kulör och material krävs normalt inget bygglov, men det kan vara bra att stämma av med kommunen innan. Behövs lov tar vi fram handlingarna och sköter ansökan.
Kulturklassade hus kräver mer. I Stockholms stad klassar stadsmuseet bebyggelse som blå, grön eller gul, och klassningen styr val av material och kulör. Oftast blir det kalkputs och kalkfärg, och ibland krävs antikvarisk medverkan. Vi har gjort sådana projekt, och exempel finns bland referenserna nedan.
Fasader med valv, kvadrer och skulpturer ställer högre krav på utförandet än en slät putsfasad. Där jobbar vi med hantverkare som kan detaljerna och med verktyg anpassade för dem, så att husets egenart finns kvar när ställningen tas ner.
Vi inriktar oss framförallt mot professionella och organisationella beställare, i mer än hälften av fallen är vår kund en bostadsrättsförening. I de allra flesta fall hjälper vi då till med att ta fram ett förslag på åtgärd, en metod och sedan utförandet. I utförandeskedet tar vi hand om hela processen, från att ta fram bygglovshandlingar och göra själva ansökan till fasadrenoveringen, bytet av balkongräcken eller renovering av hela utsidan med alla dess komponenter. Idéen är att vi tar hand om hela projektet med minimal insats från beställaren. Lite ge oss nycklarna så får ni tillbaks dem när huset är färdigrenoverat.
Resterande del av våra kunder är framförallt förvaltare, konsulter och fastighetsbolag i många fall med mycket långa relationer. Vi jobbar gärna nära beställaren från behovsanalys till utfört projekt. När det gäller just förvaltare hjälper vi även till med mindre arbeten i mellan de större projekten, allt för att vara en komplett leverantör.
Vi jobbar med betydligt mer än bara fasaden, så en beställare inte skall behöva vända sig till flera parter eller t ex hålla reda på garantier mot flera olika entreprenörer. Den putsade fasaden och fasadrenoveringar står helt klart i centrum för det vi gör, men när ställningen står där så kan vi ju likväl byta fönster eller lägga om taket. Vad än behovet må vara på utsidan av huset så löser vi detta i en totalentreprenad.
Fasadrenovering och balkongrenovering är kärnan i vår verksamhet och den klart största delen av omsättningen. Där jobbar vi mycket med att ha certifierad kunskap, d v s vi säger inte bara att vi kan utan kan även bevisa det. Det är en av grunderna i vår företagsfilosofi, att inte bara vara en leverantör utan att vara en kunskapspartner. Vi ska vara någon att bolla idéer med innan projektet dras igång, och när det väl är i gång så ska ni som beställare veta att det blir rätt gjort baserat på fackmässig kunskap.
För att summera, väljer man oss som leverantör så får man ett familjeföretag med hög kunskap som arbetar metodiskt. Ett företag som hjälper till från start med hantering av bygglov eller bestämmande av metod, till utförande med fasadarbeten, fönstermålning eller vad mer det nu kan vara. Till besiktning och ett färdigrenoverat hus och återlämnade nycklar.
Huset är en av de äldsta byggnaderna på Östermalm. Fasaden putsades om, fick nya stuckaturer och ströks med kulturkalkfärg. Kulörerna valdes inte på känsla. En färgkonsult tog fram dem, med målet att återskapa det kulturhistoriska värde som huset har haft. Här fick färgsättningen lika stor vikt som putsarbetet. Läs mer om projektet på Östermalm.
Skolan hade en enstegstätad fasad. En del av den renoverade vi, resten byttes ut mot ett tvåstegstätat system. Metoden för arbetet tog vi fram tillsammans med materialleverantören Sto, så att den renoverade och den nya delen av fasaden fungerar ihop. Projektet visar att en fasad inte alltid behöver bytas helt. Läs mer om fasadrenoveringen av skolan.
Villa Baggås är en Q-märkt byggnad, och där omfattade uppdraget fasad, fönster och balkonger. Arbetet gjordes i samarbete med antikvarie, och varje moment dokumenterades enligt BF9K. Med dokumentationen finns det svart på vitt vad som byttes, vad som lagades och med vilka material. Läs mer om arbetet med Villa Baggås.
Fler projekt hittar du bland våra referenser.
Mer än hälften av våra kunder är bostadsrättsföreningar. Som styrelseledamot sitter du med beslutet, budgeten och frågorna från grannarna, oftast vid sidan av ett vanligt jobb.
Därför försöker vi göra det enkelt att fatta beslut. Offerten är uppdelad så att den går att föra in i föreningens underhållsplan och jämföra i en upphandling. Under projektet får de boende information i god tid, och du har en part att vända dig till från besiktning till garanti. Hur arbetet går till steg för steg för en förening beskriver vi på sidan om fasadrenovering för BRF. Ska planen ses över finns mer om underhållsplanen.
Kontoret ligger i Solna, och uppdragen finns i hela Stockholms län, både i innerstaden och i kommunerna runt omkring. Vi tar samma typ av jobb överallt: puts, balkonger, fönster, plåt och tak på flerbostadshus och offentliga byggnader. På sidorna nedan hittar du mer om hur det ser ut i respektive ort och stadsdel:
Alla orter och stadsdelar finns samlade under stadsdelar.
Det finns inget fast intervall. Livslängden beror på putstyp, hur utsatt huset står för väder och hur väl fasaden har underhållits. Ett bra sätt att hålla koll är att gå igenom fasaden i samband med underhållsplanen och laga mindre skador tidigt, innan fukt tar sig in bakom putsen.
Det går inte att svara på utan att ha sett huset. Ställningen, ytan, mängden puts som ska ner och vilka andra delar som görs samtidigt påverkar mest. Vi lämnar ett fast pris efter besiktning, med varje moment prissatt för sig så att du kan jämföra och prioritera.
Det beror på hur stort huset är, hur mycket som ska göras och när projektet startar. Putsarbeten görs under den varma delen av året, och stora föreningar kan behöva två säsonger. Tidplanen står i offerten, och vi stämmer av den med dig om vädret eller skadorna ändrar förutsättningarna.
Byter du kulör eller fasadmaterial krävs normalt bygglov. Blir fasaden likadan som förut behövs det oftast inte, men kulturklassade hus och skyddsbestämmelser i detaljplanen kan ändra bilden. Vi tar reda på vad som gäller för ditt hus och tar fram handlingar om det behövs.
Ja, i de allra flesta fall bor de boende kvar under hela renoveringen. Det blir en del damm och ljud dagtid, och balkongerna kan vara avstängda under en period. Vid fönsterbyte behöver vi komma in i lägenheterna. Allt sådant meddelar vi i förväg, så att ingen blir överraskad.
Du får 5 års garanti på det arbete vi har utfört. Visar det sig att något brister på grund av utförandet under den tiden åtgärdar vi det. Vi har också ansvarsförsäkring via BRIM, och all dokumentation från projektet finns kvar i BF9K om det skulle behövas.