Balkongrenovering för
bostadsrättsföreningar (BRF) i Stockholm
Balkongerna är en av de delar på en fastighet som kräver mest omsorg och som kostar mest att åtgärda när skadorna väl har gått för långt. För en bostadsrättsförening handlar en balkongrenovering inte bara om utseende, utan om säkerhet och om att skydda fastighetens konstruktion i grunden.
På BBM Fasad utför vi balkongrenoveringar för bostadsrättsföreningar i Stockholm, antingen som ett fristående projekt eller som en del i en större fasadrenovering där ställningen redan är på plats. Vi har Kompetensklass 1U (K1) för platsgjutning av betong, vilket enligt AMA är ett krav vid alla gjutningar och reparationer med betong av den kvalitet som balkonger kräver. Ni får en projektledare som håller ihop hela projektet från besiktning till slutbesiktning.
Varför behöver balkonger renoveras?
De flesta betongbalkonger i Stockholms flerbostadshus börjar visa tecken på slitage efter 30 till 50 år. Orsaken är nästan alltid densamma: karbonatisering. Det innebär att koldioxid från luften sakta sänker betongens pH-värde, vilket gör att armeringen inuti inte längre skyddas mot rost. När armeringen rostar ökar dess volym, betongen spricker och till slut lossnar bitar.
Tecken på att det är dags att se över balkongerna
- Sprickor i betongen, särskilt längs balkongkanter och undersidor
- Rostfläckar eller missfärgningar på betongytorna
- Spjälkning där betongbitar börjar lossna
- Synliga armeringsjärn, ett tecken på att skadorna har gått långt
- Rost vid räckesinfästningar eller balkongfronter
När synliga skador väl uppstår har processen oftast pågått länge under ytan. En besiktning vart femte år är ett bra sätt att ligga steget före och undvika de stora kostnaderna för omgjutning.
Vems ansvar är balkongerna?
Balkongernas betongkonstruktion och räcken räknas som föreningens gemensamma egendom och är BRF:ens ansvar. Medlemmen ansvarar däremot för golvbeläggning och inredning på insidan. Vid osäkerhet är det alltid stadgarna som gäller.
Kombinera balkongrenovering med fasadrenovering
Ställningen är den stora kostnaden vid en balkongrenovering. När den väl är uppe lönar det sig att se över fasad, fönster och plåt samtidigt. Att göra det som separata projekt med flera års mellanrum innebär att föreningen betalar för ställningen flera gånger om.
Vad ingår i en totalentreprenad?
Vi jobbar som totalentreprenör, vilket innebär att balkongrenoveringen samordnas med fasadrenoveringen, plåtarbetena och övriga moment i rätt ordning. Konkret betyder det:
- En projektledare som håller ihop hela projektet från besiktning till slutbesiktning
- Ett kontrakt och ett ansvar, inget hamnar mellan stolarna
- Balkongarbetet utförs från befintlig ställning, vilket sänker kostnaden påtagligt
- Arbetet samordnas med puts, fönsterbyte och plåt så att inget behöver göras om
Går det att renovera balkongerna separat?
Vill föreningen enbart renovera balkongerna utan att göra en hel fasadrenovering fungerar det självklart också. Vi sätter upp ställning och anpassar upplägget efter föreningens behov, budget och tidplan.
Så går en balkongrenovering till i en bostadsrättsförening
En balkongrenovering i en BRF i Stockholm är ett projekt som kräver rätt förberedelser, rätt kompetens och tydlig kommunikation med de boende. Här är vad ni behöver känna till innan ni sätter igång.
Besiktning och karbonatiseringstest
Vi börjar alltid med en kostnadsfri besiktning där vi går igenom balkongernas skick. Vid behov utför vi ett karbonatiseringstest för att mäta hur långt nedbrytningen av betongen har gått och hur mycket av armeringens korrosionsskydd som återstår. Ni får ett tydligt åtgärdsförslag att ta med till stämman, med beskrivning av vad som behöver göras, varför och vad det beräknas kosta.
Renovering, betonglagning eller omgjutning?
Vilket ingrepp som krävs beror på hur långt skadorna har gått:
- Impregnering och ytskydd – förebyggande åtgärd för balkonger i gott skick. Bromsar karbonatiseringen och förlänger livslängden med många år
- Betonglagning – skadad betong bilas bort, armeringen rostskyddsbehandlas och ny betong gjuts på. Räcker när skadorna är begränsade till delar av plattan
- Omgjutning – hela balkongplattan rivs och gjuts om med ny armering. Nödvändigt när karbonatiseringen har gått igenom hela tvärsnittets tjocklek och bärförmågan är påverkad
- Balkongbyte – vid genomgående skador på bärande konstruktion kan hela balkongen behöva bytas ut
Vi har kompetensklass 1-U för platsgjutning av betong. Enligt HUS AMA och standarderna SS EN 137003, 137007 och 206 krävs denna kompetens för all gjutning där betonghållfastheten överstiger C25/30. En balkongplatta ska gjutas med lägst C28/35. Välj alltid en entreprenör med denna kompetens.
Vad ingår i en balkongrenovering hos BBM?
Utöver betongarbetena kan en balkongrenovering innefatta flera moment beroende på fastighetens skick och föreningens önskemål:
- Byte och renovering av balkongräcken och balkongfronter
- Byte av räcken till underhållsfria alternativ i aluminium
- Inglasning av balkonger
- Impregnering och ytbehandling av betongytor
- Renovering av balkongskärmar och loftgångar
- Putsarbeten och plåtarbeten i anslutning till balkongerna
Bygglov och anmälan
Vid en ren balkongrenovering utan utseendeförändringar krävs inget bygglov, men en anmälan till byggnadsnämnden är alltid nödvändig eftersom ingrepp görs i en bärande konstruktion. Bygglov krävs däremot om:
- Balkongräcket höjs för att uppfylla dagens krav på räckeshöjd
- Balkongen byggs ut eller förändras i utseende
- Inglasning ska monteras
- Fastigheten har kulturhistoriskt värde med antikvariska krav
Vi hjälper er att reda ut vad som gäller för just er fastighet och tar hand om anmälan och eventuell bygglovsansökan, precis som vi gör vid fasadrenovering för BRF.
Arbetet i etapper och information till de boende
En balkongrenovering i en BRF med många lägenheter görs alltid etappvis. Vi tar fram en tidsplan och informerar de boende i god tid om när det är dags för respektive trappuppgång, hur länge balkongerna är avspärrade och vad som gäller för tillgång till lägenheten under bilning och gjutning. Bilning av betong är bullrigt arbete och vi är noga med att det sker inom de tider vi lovat de boende. Det minskar störningarna och gör projektet smidigare för alla parter.
Slutbesiktning och garanti
När arbetet är klart genomförs en slutbesiktning av en oberoende besiktningsman. Ni får dokumentation, garantibevis och produktdata arkiverat. Garantitiden är normalt fem år, och vi erbjuder garantibesiktning i slutet av garantiperioden för att säkerställa att allt är i sin ordning.
Vad kostar en balkongrenovering för en BRF?
Kostnaden beror på balkongernas antal, skick, konstruktion och vilka åtgärder som krävs. En enklare impregnering och ytskyddsbehandling kostar väsentligt mindre än en fullständig omgjutning. Görs balkongrenoveringen när ställningen redan är uppe för en fasadrenovering eller fönsterbyte blir kostnaden per balkong påtagligt lägre. Vi ger er ett kostnadsfritt prisförslag utan förpliktelser.
Vi kommer gärna ut och tittar på era balkonger. Ni får en bedömning av skicket och en rekommendation på vad som behöver göras, utan kostnad och utan förpliktelser.
Ring oss på 08-552 404 90 eller fyll i en offertförfrågan så hör vi av oss inom kort.